Как быстро продать квартиру без посредников: пошаговая инструкция

Привет, это Олег Райтс. Всё чаще встречаю людей, которые задаются одним и тем же вопросом: можно ли продать квартиру без риэлтора? И уже устал объяснять – что, да, конечно можно. На собственном опыте продажи своего жилья убедился, что это гораздо выгоднее, чем прибегать к услугам посредников. Конечно, чтобы грамотно и быстро, а главное, дорого реализовать квартиру в сегодняшних непростых экономических реалиях, нужно выполнить несколько обязательных шагов.

Журнал ПрофиКоммент попросил меня написать краткое и простое пошаговое руководство для продавца, который самостоятельно оформляет сделку купли-продажи своей недвижимости. Надеюсь, эта пошаговая инструкция вам пригодится, и вы сможете быстро продать свой объект.

Шаг 1. Делаем оценку квартиры

Если я хочу продать квартиру, с чего начать? Правильно, с цены! Чтобы получить за свою квартиру максимально возможную рыночную цену, нужно провести правильную оценку объекта недвижимости. И ничего не забыть! На цену влияет много параметров, давайте рассмотрим наиболее часто встречающиеся.

Количество комнат

Это первый и самый главный параметр, на который смотрят все без исключения покупатели. По своему опыту могу сказать, что на рынке самые востребованные – «однушки». На юге, в Краснодаре, также пользуются популярностью квартиры-студии, так как они почти ничем не отличаются от однокомнатных квартир, а стоят меньше. Если вы продаёте однокомнатную квартиру – можете смело рассчитывать на максимальную цену. В случае с 2-х или 3-х комнатным жильём есть вероятность некоторой потери в цене из-за меньшего спроса со стороны покупателей.

Общая площадь

Метраж квартиры также очень важная величина. Есть однокомнатные квартиры общей площадью 45-50 м 2 , наиболее распространены такие варианты среди «брежневок», 1970-80-х годов постройки. Не каждый захочет переплачивать за длинный коридор, который может быть 6-8 м 2 . Также от площади будет зависеть размер коммунальных платежей, в частности, плату за техобслуживание берут с квадратного метра. Налог на недвижимость также считается от площади. Оптимальной для однокомнатных можно считать площадь 30-40 м 2 . Хотя могут быть приятные исключения: маленький коридор и очень большая кухня, или просторная комната. Такие квартиры, как правило, стоят дороже.

Размер кухни

В общей площади квартиры габариты кухни – важнейшее звено для комфортного проживания. Если кухня очень маленькая – это будет минусом при определении цены объекта. «Хрущевки», как правило, имели не более 5-6 м 2 . В «брежневках» кухни уже встречаются побольше 8-10 м 2 .

Тип санузла

Санузел может быть совмещенным или раздельным. Площадь санузла также очень важна – надо учитывать, что в ванной часто располагается стиральная машина и под неё необходимо место. Если этого места нет и санузел слишком тесный – это определённо минус к цене квартиры.

Планировка

В зависимости от плана расположения жилого пространства, кухни, санузла, коридора, окон и дверей фактор планировки может являться как плюсом, так и минусом для определения окончательной цены квартиры. Самые дешевые варианты:

  • проходные комнаты;
  • квартиры-студии, где нет выделенной зоны для кухни;
  • большой коридор;
  • малогабаритки (например, 2-х комнатная квартира на площади в 30 метров);
  • мало окон (бывает, что на 45 м 2 приходится всего одно окно);
  • плохой проект, когда одна громадная комната, а вторая комнатка малюсенькая.

Этаж

Далеко не все любят высокие этажи. Наибольший спрос имеют 2,3,4-этажи. Первые и последние этажи не пользуются популярностью из-за исторически сложившейся практики проживания – еще с советских времен, когда давали жильё военным, то на первых и последних этажах селились офицеры в самых младших званиях.

Но здесь есть одно исключение – если ваша квартира выходит на «красную линию», ваш первый этаж может стоить гораздо больше, чем соседние квартиры, так как его можно использовать под коммерческий объект (перевести в нежилое помещение и сделать офис или магазин).

Люди старшего поколения не очень любят высотные строения, поэтому если у вас квартира на 10 или 20-м этаже, будьте готовы к тому, что придётся делать скидку.

Ремонт квартиры

Если в квартире нет никакого ремонта – т.н. «бабушкин вариант» — помните, что покупатели на это обязательно обратят внимание и попросят скидку. С другой стороны, цену квартире повысят металлические двери, пластиковые окна, подвесные или натяжные потолки, новая проводка и сантехника, ламинат на полу.

Мебель

Наличие дополнительного оборудования и мебели – всегда плюс при продаже жилья. Установленный кондиционер, подключенная стиральная машинка, автономная система водоочистки, встроенная кухня, современный диван или стол придадут вашему объекту уютный вид. Как любят писать в таком случае – «заходи и живи». Мало кому нравится тратить дополнительные деньги на ремонт или покупку мебели и техники. Если вы готовы продавать квартиру вместе с мебелью и техникой – это можно включить в цену.

Коммунальные платежи

Если раньше никто не обращал внимание на размер «коммуналки», то в последнее время это стало еще одним критерием, на который смотрят потенциальные покупатели. Ведь им здесь жить и им платить за это жильё. Здесь же всплывает такой важный параметр как способ управления (городской ЖЭК, УК, ТСЖ, ЖСК или частное управление). Самые чистые дома с самой низкой квартплатой обычно в ТСЖ, где председатель тщательно следит за обстановкой, законами и жизнью дома.

Тип отопления

Возможность регулировки отопления, наличие теплосчетчика, автономное (газовое или электрическое) отопление – всё это может оказаться крайне важным преимуществом при продаже и назначении цены.

Придомовая территория

Наличие благоустроенной территории вокруг дома, присутствие деревьев, детской площадки, тихого и просторного двора положительно влияет на цену квартиры. Если у вас есть отдельное место для парковки автомобиля – это также необходимо учесть – ведь это явный плюс! Возможна огороженная и даже охраняемая придомовая территория, что очень любят те, кому постарше.

Физический износ здания

Год постройки, общая ветхость инженерных коммуникаций, состояние облицовки служат при расчете общего износа дома. Чем более старое здание, тем меньше оно стоит на рынке. Наличие лифта, в каком состоянии подъезд, есть ли домофон, чисто ли на лестничной площадке – всё это включается в цену квартиры.

Тип дома

После того, как мы пробежались по квартире, следует уделить внимание и самому дому. Это не менее важно, а для некоторых категорий потенциальных покупателей сам дом бывает даже важнее, чем то, какая квартира в нём продаётся. Здесь, прежде всего, нужно выяснить материал стен. Это может быть кирпич, панель, дерево, монолит, шлако-блок, пеноблок. Самый дорогой и наиболее качественный – железобетонный монолит, после него идёт кирпич. А самым дешёвым считается панельный дом.

Этажность дома – ещё один параметр, на который влияет окончательная цена при продаже. Наибольшим спросом пользуются 4-5 этажные здания из монолита и кирпича. Высота потолков также может оказать влияние при оценке объекта недвижимости: слишком высокие потолки, как и слишком низкие – это чаще всего минус. Есть оптимально рассчитанная стандартная высота потолка в жилом помещении, ориентировочно 2,70 м. А всё, что отличается от этого значения, будет снижать цену. Например, есть «сталинки», где потолки выше 3м – в таких домах и лестничные пролеты очень длинные, и высота ступенек на лестницах слишком неудобная, и для эксплуатации такие потолки не очень удобны. Представьте, что для каждой замены лампочки в люстре придётся вызывать специалиста, если новый жилец – лицо старшего поколения.

Район

Удаленность от центра города является определяющей характеристикой. Чем дальше ехать, тем ниже цена. Развитая инфраструктура района может повысить привлекательность квартиры. Если поблизости есть школа, детский сад, поликлиника, торгово-развлекательный центр, парк, река, живописное место – не забудьте про это, когда будете описывать ваш вариант в объявлении. Для комфортной жизни всё это очень важно!

Транспортная доступность

Наличие общественного транспорта вблизи от дома, метро в шаговой доступности, современное многополосное движение для автомобиля – будут дополнительным плюсом.

Шаг 2. Ставим цену

После того как мы перечислили все важнейшие параметры, которые следует учитывать при определении окончательной стоимости квартиры, остается самостоятельно поставить цену продажи. Как это сделать? Очень просто. Заходим на сайт Авито и набираем поиск по вашему городу. Теперь нужно найти 10 похожих вариантов и определить среднюю цену.

Допустим, 5 квартир с похожими параметрами продаются за 2 миллиона, остальные по 1,7 млн и 2,3 млн. Средняя цена будет 2 млн. Но для перестраховки лучше на начальном этапе выставить цену на 10-20% дороже. На основе проведенной работы ставим цену 2,4 млн. Это будет первая цена, с которой в дальнейшем будем опускаться, если не пойдут звонки и просмотры.

Шаг 3. Собираем документы для продажи квартиры

Перед тем, как переходить к окончательной стадии, необходимо собрать весь комплект документов, которые требуются для оформления сделки купли-продажи недвижимости. Полный перечень документов, которые надо собрать для продажи квартиры в 2017 -2018 году:

  1. выписка из ЕГРП (если право собственности возникло после 1 июля 2016 года);
  2. свидетельство о государственно регистрации недвижимости (данные свидетельства отменили с 1 июля 2016 года, но если объект зарегистрирован до этой даты, то правоустанавливающий документ действителен);
  3. паспорт (удостоверение личности) собственника;
  4. техпаспорт и/или кадастровый паспорт на жилое помещение;
  5. свидетельство о браке (при наличии брака);
  6. свидетельство о разводе (в случае, если собственник находится в разводе);
  7. согласие на продажу от супруга (если квартира была приобретена в браке);
  8. свидетельство о рождении (если один из собственников – несовершеннолетний);
  9. согласие органов опеки и попечительства (если один из собственников – несовершеннолетний);
  10. справка об отсутствии зарегистрированных (прописанных) из паспортного стола (действительна в течение 10 дней);
  11. справки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам (действительны в течение 30 дней).

Шаг 4. Размещаем объявление о продаже

После того как все документы собраны и с ценой мы определились, переходим к самому важному этапу в продаже – публикуем объявление. Лучшим местом для быстрой продажи квартиры на сегодня является доска бесплатных объявлений Avito. В журнале ПрофиКоммент есть отличная инструкция, как подать объявление на Авито. Изучите её – там много полезных советов, которые вам пригодятся.

Дополнительно можно разместить объявление о продаже через сервис Яндекс.Недвижимость, а также в специализированные городские барахолки и группы Вконтакте, посвященные недвижимости.

Шаг 5. Организуем просмотры квартиры

Вот начали поступать звонки от заинтересовавшихся людей, и нам предстоит подготовиться к просмотрам квартиры. Если потенциальный покупатель хочет посмотреть квартиру прямо сейчас – лучше не откладывать. Помните правило: «покупатель всегда прав»! И здесь оно также работает. Будьте гибкими и подстраивайтесь под покупателя, тогда ваше предложение может оказаться для него самым привлекательным.

Здесь нужно учиться искусству продажи у агентов – они максимально добры и внимательны к каждому заинтересовавшемуся. В основном именно поэтому им удаётся быстрее продавать квартиры, чем неопытному и хмурому собственнику. Поэтому будьте добрее! Станьте более положительным человеком! Покупка квартиры – это почти всегда сделка на миллионы и любая маленькая оплошность, небрежно брошенное слово, могут её сорвать. Потенциальные покупатели, скорее всего, находятся в психологически напряженном состоянии, так как боятся ошибиться с выбором. Ведите себя на показе объекта как можно более раскованно, не забудьте описать все преимущества вашей квартиры и будьте готовы к торгу. Всё это способствует превращению заинтересовавшегося человека в покупателя.

Шаг 6. Оформляем предварительный договор и берём задаток

Как только покупатель озвучил желание купить вашу квартиру, нельзя медлить. Сразу предлагайте отправиться к нотариусу и заключить предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости. И не забудьте прописать в этом договоре небольшой задаток – это та сумма, которую передаст вам покупатель в качестве подтверждения серьезности своих намерений. Если же он передумает, задаток останется вам.

У задатка есть очень важная психологическая составляющая – он «удерживает» покупателя и не даёт ему почти никаких шансов передумать. Также этот договор служит гарантией для покупателя, что вы, как продавец, не продадите свою квартиру кому-то другому.

Это важно! При заключении предварительного договора в него могут внести вместо термина «задаток» термин «аванс». Помните, что если в дальнейшем покупатель в одностороннем порядке передумает покупать вашу квартиру, по Гражданскому Кодексу задаток остается у вас, а вот аванс вы обязаны будете ему вернуть полностью.

С момента заключения предварительного договора вы отправляетесь на сбор справок из паспортного стола и от коммунальных служб об отсутствии задолженности, так как они имеют ограниченный срок действия.

Шаг 7. Заключаем договор купли-продажи и производим окончательный расчет

После того, как вы собрали все справки и подготовили квартиру к продаже, в назначенное время вы встречаетесь с покупателем в банке, где все стороны подписывают окончательный договор купли-продажи квартиры и происходит окончательный расчет. На этом этапе можно воспользоваться процедурой депозитарной банковской ячейки.

Эта процедура служит дополнительной гарантией безопасности сделки как для продавца, так и для покупателя. Сотрудник банка принимает деньги у покупателя и в вашем присутствии производит их пересчет. За дополнительную плату можно заказать проверку подлинности купюр. Затем деньги запечатываются, подписываются всеми сторонами и закрываются на хранение в депозитарную ячейку до момента полного завершения сделки.

С договором, подписанным всеми сторонами, можно отправляться в МФЦ, где произойдёт подача на регистрацию права собственности. Либо сразу пойти в Росреестр, хотя там часто бывают длинные очереди и приём ограничен. В процессе подачи документов через МФЦ или Росреестр происходит оформление сделки купли-продажи жилья и за новым собственником закрепляется регистрация права собственности. После того, как новое право зарегистрировано, вы как продавец можете забрать деньги из депозитарной ячейки банка.

Кроме передачи наличных можно воспользоваться безналичной оплатой, но данный вариант не слишком распространён в силу отсутствия полной прозрачности и контроля со стороны продавца такого способа перевода денег.

На этом всё, спасибо вам и удачи при продаже вашей квартиры!

О admin

x

Check Also

Что будет с ценами на недвижимость в 2019 году: прогноз на квартиры, дачи, новостройки, дома и землю

Здравствуйте, уважаемые читатели журнала ПрофиКоммент. Самое время изучить ситуацию с ценами на недвижимость и попробовать ...

Рейтинг@Mail.ru